Étude de Marché France
Immobilier & EspacesNouveau

Le marché de la promotion immobilière en France · Étude 2026

62 pagesFormat PDFMis à jour septembre 20263 sources officielles

Moins de 40 000 logements neufs réservés au premier semestre 2026, un plancher inédit selon la FPI, et une offre qui met 21,4 mois à s'écouler : lancer une société de promotion se joue désormais sur le montage. 62 pages sourcées (ECLN, FPI, INSEE, Légifrance) pour bâtir le business plan d'une première opération, de la SCCV à la garantie financière d'achèvement.

96 957Ventes de logements neufs en 2025Source : FPI, 2026

Rédaction Étude de Marché FranceRévision septembre 2026Méthode et sources

Analyse sectorielle nationale. Pour un emplacement précis, complétez par une étude de zone et de la concurrence directe. Méthode et limites

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PDF de 62 pages · mis à jour le 23 septembre 2026

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Chiffres clés

Le marché de la promotion immobilière en France en 2026

Les quatre chiffres qui cadrent le marché, chacun daté et sourcé.

96 957
Ventes de logements neufs en 2025

Source : FPI, 2026

44,9 %
Part des ventes en bloc (2e trimestre 2026)

Source : SDES, 2026

21,4 mois
Délai d'écoulement de l'offre (2e trimestre 2026)

Source : FPI, 2026

26 549
Entreprises de promotion immobilière

Source : INSEE, 2023

Chiffres détaillés, sourcés et commentés dans l'étude complète de 62 pages.

Présentation

Pourquoi cette étude

Le logement neuf vendu par les promoteurs est passé sous la barre des 100 000 ventes. L'Observatoire de la FPI, qui couvre environ 90 % du marché, compte 96 957 ventes en 2025 dans sa version actualisée de septembre 2026 (51 826 ventes au détail, 38 131 ventes en bloc et 7 000 en résidences services), contre 103 481 en 2024, puis moins de 40 000 au premier semestre 2026 (-18,3 % sur un an). La statistique publique confirme la structure du marché : au deuxième trimestre 2026, l'enquête ECLN du SDES recense 16 112 logements réservés par des particuliers et 13 103 vendus en bloc, soit 44,9 % des réservations. Côté entreprises, l'INSEE dénombre 26 549 entreprises dans le secteur de la promotion immobilière en 2023 (Ésane, sociétés support de programmes comprises), dont 103 entreprises de taille intermédiaire ou grandes entreprises qui réalisent 28,6 des 45,9 Md€ de chiffre d'affaires. Le marché est donc concentré en tête, où Nexity revendique à lui seul 13 % des réservations de logements en 2025, et très atomisé à la base.

La demande a changé de visage. L'extinction du Pinel au 1er janvier 2025 a presque divisé par deux les ventes aux investisseurs particuliers (10 472 en 2025 contre 19 384 en 2024), et les propriétaires occupants, soutenus par un prêt à taux zéro élargi à tout le logement neuf depuis le 1er avril 2025, ont porté huit ventes au détail sur dix en 2025. Le statut du bailleur privé créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (amortissement de 3,5 à 5,5 % sur 80 % du prix, immeubles collectifs, acquisitions jusqu'au 31 décembre 2028) coïncide avec un premier redressement des ventes aux investisseurs (+13,4 % au deuxième trimestre 2026), sur des volumes encore faibles. En face, l'offre s'alourdit : 87 619 logements disponibles, un délai d'écoulement de 21,4 mois, 9 % de logements déjà livrés contre 7 % en moyenne sur dix ans, un prix moyen de 5 034 €/m² en collectif et des ventes en bloc en chute de 40,8 % au deuxième trimestre. Altares compte 276 défaillances dans la promotion immobilière au deuxième trimestre 2026 (+87,8 % sur un an), tirées par les sociétés support de programmes (+180 %), dont plus de la moitié relèvent d'un seul groupe : la sélection se fait par la trésorerie et par les garanties.

Cette étude s'adresse au porteur de projet qui veut créer une société de promotion de logements : petits et moyens programmes vendus en VEFA, portés par une SCCV, financés par crédit promoteur et sécurisés par une garantie financière d'achèvement. Elle établit le cadre juridique sur les textes (articles L261-10-1, R261-14 et R261-28 du code de la construction et de l'habitation, assurance dommages-ouvrage de l'article L242-1 du code des assurances), propose un bilan d'opération en variables et le confronte aux ratios sectoriels de l'INSEE. Elle compile l'ECLN et la base Sitadel du SDES, l'Observatoire de la FPI, les données Ésane de l'INSEE, les analyses de l'ANIL, les statistiques de la Banque de France et les études de défaillances d'Altares, chaque chiffre étant daté et sourcé. Hors champ : la transformation de bureaux en logements, les résidences étudiantes et les résidences gérées, le coliving et la construction de maisons individuelles en contrat CMI, qui relèvent d'autres marchés.

Contenu

Ce que vous obtenez

  • Le marché mesuré par ses deux sources de référence, l'Observatoire FPI (96 957 ventes en 2025, révisions comprises) et l'enquête ECLN du SDES, avec leurs périmètres, leurs écarts et l'angle mort des programmes de moins de cinq logements
  • La demande décomposée : accédants et PTZ élargi depuis avril 2025, investisseurs particuliers après le Pinel et sous statut du bailleur privé, bailleurs sociaux et institutionnels en bloc (44,9 % des réservations au deuxième trimestre 2026)
  • Le cadre juridique de la VEFA sur les textes : garantie financière d'achèvement (art. L261-10-1), appels de fonds plafonnés à 35, 70 et 95 % (art. R261-14), dépôt de garantie limité à 5 % (art. R261-28), dommages-ouvrage (art. L242-1)
  • Un bilan promoteur en variables (charge foncière, travaux RE2020, honoraires, frais financiers, commercialisation, marge), rapproché des comptes sectoriels de l'INSEE : excédent brut d'exploitation à 6,7 % du chiffre d'affaires en 2023
  • La carte de la concurrence : Nexity (13 % des réservations en 2025), Altarea-Cogedim, Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier, Kaufman & Broad, et le tissu des promoteurs régionaux où se positionne une jeune structure
  • Les signaux à vérifier avant d'acheter un terrain : délai d'écoulement (21,4 mois), part de stock livré, prix par marché (5 833 €/m² en Île-de-France contre 4 656 €/m² en régions), taux du crédit habitat à 3,30 % et défaillances

Sommaire

Sommaire détaillé : 62 pages

11 chapitres, consultables avant réservation. C'est le plan de l'étude que vous citerez.

  1. 01Synthèse et chiffres clés du marché
    1. 1.1Le marché en un coup d'œil : 96 957 ventes en 2025, moins de 40 000 au premier semestre 2026
    2. 1.2Les dix chiffres à reprendre dans le business plan d'un promoteur
    3. 1.3Ce qui change en 2026 : statut du bailleur privé, PTZ élargi, ventes en bloc en repli
    4. 1.4Opportunités et menaces pour une structure qui se lance
  2. 02Taille et segmentation du marché du logement neuf
    1. 2.1ECLN et Observatoire FPI : deux mesures, deux périmètres, des révisions à connaître
    2. 2.2Détail et bloc : 51 826 ventes au détail et 38 131 ventes en bloc en 2025
    3. 2.3Collectif, individuel groupé et programmes de moins de cinq logements hors enquête
    4. 2.4Autorisations et mises en chantier : 370 673 logements autorisés sur douze mois à fin juillet 2026 (Sitadel)
    5. 2.5Trente ans de réservations et cycles des dispositifs fiscaux
  3. 03La demande : accédants, investisseurs et institutionnels
    1. 3.1Propriétaires occupants : 80 % des ventes au détail en 2025 et PTZ élargi depuis le 1er avril 2025
    2. 3.2Investisseurs particuliers : de 19 384 ventes en 2024 à 10 472 en 2025, puis +13,4 % au deuxième trimestre 2026
    3. 3.3Statut du bailleur privé (art. 47 de la loi de finances pour 2026) : taux, plafonds, immeubles éligibles
    4. 3.4Ventes en bloc : bailleurs sociaux, logement intermédiaire et investisseurs institutionnels
    5. 3.5TVA réduite, dont bail réel solidaire : 16 % des ventes en accession au deuxième trimestre 2026
  4. 04L'offre et la concurrence
    1. 4.126 549 entreprises en 2023, dont 103 entreprises de taille intermédiaire ou grandes : un secteur concentré en tête
    2. 4.2Nexity (12 008 réservations en 2025), Altarea-Cogedim, Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier, Kaufman & Broad
    3. 4.3Promoteurs régionaux et indépendants, et la FPI qui revendique près de 700 sociétés adhérentes
    4. 4.4Défaillances et reprises de programmes : 276 défaillances au deuxième trimestre 2026 selon Altares (+87,8 %)
  5. 05Le cadre juridique de la vente en l'état futur d'achèvement
    1. 5.1Contrat de réservation et dépôt de garantie plafonné à 5 % (art. R261-28 CCH)
    2. 5.2Garantie financière d'achèvement : obligation (art. L261-10-1) et garants habilités (art. R261-17)
    3. 5.3Échéancier des appels de fonds : 35 %, 70 %, 95 % du prix (art. R261-14)
    4. 5.4Dommages-ouvrage (art. L242-1 du code des assurances) et responsabilité décennale du vendeur
    5. 5.5Contrat de promotion immobilière et vente d'immeuble à rénover : quand les utiliser
  6. 06Urbanisme, foncier et normes de construction
    1. 6.1Permis de construire, recours des tiers et purge : le calendrier réel d'une opération
    2. 6.2Servitudes de mixité sociale des PLU et négociation avec les communes
    3. 6.3Zéro artificialisation nette : les objectifs de la loi Climat et résilience et leurs aménagements
    4. 6.4RE2020 : les seuils applicables depuis le 1er janvier 2025 et leur effet sur le coût du collectif
  7. 07Modèles d'exploitation d'une jeune société de promotion
    1. 7.1Promotion en propre via SCCV, co-promotion ou maîtrise d'ouvrage déléguée
    2. 7.2Petits programmes, dents creuses et divisions foncières : où démarrer
    3. 7.3Vente au détail, en bloc à un bailleur social ou à un investisseur : arbitrer le mix
    4. 7.4Du marchand de biens au promoteur : ce qui change en risques et en garanties
  8. 08Montage financier, bilan d'opération et ratios
    1. 8.1Le bilan promoteur poste par poste : charge foncière, travaux, honoraires, frais financiers, marge
    2. 8.2Crédit promoteur, précommercialisation et fonds propres : les attentes des banques en 2026
    3. 8.3Obtenir la garantie financière d'achèvement : ce que regardent les garants
    4. 8.4Ratios sectoriels INSEE : excédent brut d'exploitation à 6,7 % et résultat courant avant impôts à 3,8 % du chiffre d'affaires en 2023
    5. 8.5Financement participatif et fonds propres externes : coûts et limites
  9. 09Localisation et marchés régionaux
    1. 9.1Prix du collectif neuf : 5 833 €/m² en Île-de-France, 4 656 €/m² en régions (deuxième trimestre 2026)
    2. 9.2Délais d'écoulement et stocks par aire de marché
    3. 9.3Métropoles, villes moyennes, zones tendues : choisir son territoire
    4. 9.4Méthode pour étudier un marché local avant d'acheter un terrain
  10. 10Risques et facteurs clés de succès
    1. 10.1Risque commercial : 21,4 mois d'écoulement et 9 % de logements livrés invendus
    2. 10.2Risque de taux : crédit habitat à 3,30 % en juillet 2026 (Banque de France)
    3. 10.3Risques de coûts, de recours et de délais administratifs
    4. 10.4Les facteurs clés de succès d'une première opération
  11. 11Prévisions 2026-2028, sources et méthode
    1. 11.1Trois scénarios à horizon 2028 selon la demande investisseur et le crédit
    2. 11.2Échéances à surveiller : budget 2027, élection présidentielle, projet de loi relance et décentralisation du logement
    3. 11.3Sources mobilisées : SDES (ECLN, Sitadel), FPI, INSEE, Légifrance, ANIL, Banque de France, Altares
    4. 11.4Limites de l'étude et niveau de fiabilité de chaque source

Aperçu

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Cette illustration utilise les chiffres clés de l'étude pour présenter ses formats : synthèse, graphique commenté et tableau comparatif. L'extrait PDF n'est pas encore disponible.

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Cette étude est faite pour vous si…

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Cadre de promotion qui se met à son compte

Mesurez ce qui change quand vous portez seul le risque : fonds propres, garanties, précommercialisation, et positionnement face aux grands groupes comme aux promoteurs régionaux.

Marchand de biens ou investisseur

Évaluez le passage de l'achat-revente à la promotion : textes applicables, calendrier d'une opération, arbitrage entre vente au détail et vente en bloc, signaux de risque par marché.

Banquier ou conseil

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FAQ

Vos questions sur cette étude

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Faut-il un diplôme ou une carte professionnelle pour devenir promoteur immobilier ?

Non. La promotion n'est pas soumise à une carte professionnelle comme la transaction (loi Hoguet), et aucun diplôme n'est exigé. La barrière à l'entrée est ailleurs : pour vendre un logement en VEFA, le vendeur doit souscrire avant la signature une garantie financière d'achèvement ou, à défaut, de remboursement des versements (article L261-10-1 du code de la construction et de l'habitation), délivrée par une banque, un établissement financier habilité, une entreprise d'assurance agréée ou une société de caution mutuelle (article R261-17), puis une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier (article L242-1 du code des assurances). Sans références ni fonds propres, ces garanties sont difficiles à obtenir : le chapitre 8 détaille ce que regardent les garants.

Comment l'acquéreur paie-t-il un logement vendu en VEFA ?

Le droit encadre strictement le calendrier. Au contrat de réservation, le dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix prévisionnel si la vente doit être signée dans l'année, à 2 % si elle l'est dans les deux ans, et il est interdit au-delà (article R261-28 du code de la construction et de l'habitation). Ensuite, les appels de fonds ne peuvent dépasser 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement, le solde étant dû à la mise à disposition (article R261-14). Ce rythme commande le besoin de trésorerie du promoteur, que l'étude modélise dans le bilan d'opération.

Quelle rentabilité peut espérer une société de promotion ?

Aucune source publique ne mesure la marge d'une opération type, et les taux qui circulent proviennent de plateformes de financement ou de vendeurs de formation. Le repère officiel est sectoriel : selon l'INSEE (Ésane 2023), l'excédent brut d'exploitation des entreprises de promotion immobilière représentait 6,7 % de leur chiffre d'affaires en 2023 et le résultat courant avant impôts 3,8 % (3,1 et 1,8 Md€ sur 45,9 Md€, notre calcul), contre 5,4 Md€ de résultat courant en 2022 à champ comparable. L'étude fournit plutôt un bilan promoteur en variables (charge foncière, travaux, honoraires, frais financiers, commercialisation) à remplir avec vos prix de terrain et vos devis.

Faut-il viser les particuliers ou la vente en bloc ?

Les deux canaux pèsent presque autant : au deuxième trimestre 2026, le SDES compte 16 112 logements réservés par des particuliers et 13 103 vendus en bloc, soit 44,9 % des réservations. Mais le bloc est volatil : la FPI mesure une chute de 40,8 % au même trimestre, concentrée sur le logement intermédiaire, les ventes aux bailleurs sociaux restant relativement stables. Une vente en bloc sécurise une partie de la commercialisation à un prix négocié ; le chapitre 7 compare les deux stratégies pour une jeune structure.

Le statut du bailleur privé relance-t-il la vente aux investisseurs ?

Il y contribue, sans avoir encore changé d'échelle. Créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026, il permet d'amortir chaque année 3,5 % (loyer intermédiaire), 4,5 % (social) ou 5,5 % (très social) de 80 % du prix d'un logement neuf situé dans un immeuble collectif, dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an, contre une location nue de neuf ans, pour les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 (analyse de l'ANIL). Au deuxième trimestre 2026, les ventes aux investisseurs particuliers progressent de 13,4 % selon la FPI et représentent 27 % des ventes au détail, contre 33 % en 2024.

Quelles sources utilise l'étude et que couvre-t-elle exactement ?

La statistique publique d'abord : enquête ECLN et base Sitadel du SDES, données Ésane de l'INSEE, Banque de France, textes consolidés sur Légifrance et analyses de l'ANIL ; puis l'Observatoire de la FPI, qui couvre environ 90 % du marché et révise ses séries à chaque trimestre, ce que nous signalons. L'étude porte sur la promotion de logements neufs vendus en VEFA ; elle ne traite ni la transformation de bureaux en logements, ni les résidences étudiantes ou gérées, ni le coliving, ni la construction de maisons individuelles en contrat CMI. Mise à jour du 23 septembre 2026.

Méthodologie & sources

Des chiffres vérifiables, pas des estimations

Chaque donnée de cette étude est datée et rattachée à sa source. Nous ne publions aucun chiffre que vous ne pourriez pas retrouver et citer devant votre banque.

  • Sources officielles : INSEE, Banque de France, ministères et fédérations professionnelles.
  • Chiffres millésimés : chaque donnée porte son année et son organisme d'origine.
  • Données recoupées : plusieurs sources croisées pour fiabiliser les ordres de grandeur.
  • Révisions datées : l'étude affiche la date de sa dernière mise à jour.
Voir notre méthodologie

3 sources officielles citées dans cette étude.

Pour aller plus loin

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