Étude de Marché France
Immobilier & Espaces

Le marché des lotisseurs et aménageurs fonciers en France · Étude 2026

62 pagesFormat PDFMis à jour septembre 20262 sources officielles

8 574 permis d'aménager autorisés en 2025 selon la base Sit@del du SDES, mais 47 % de moins qu'en 2022 pour les sociétés de lotissement (NAF 42.99Z et 68.10Z) : entre sobriété foncière, prêt à taux zéro rouvert et TVA sur marge qui change de code, lotir se joue désormais sur le foncier et le montage. 62 pages sourcées pour bâtir le business plan d'une création, d'une reprise ou d'une première opération.

8 574Permis d'aménager autorisés en 2025Source : SDES, 2026

Rédaction Étude de Marché FranceRévision septembre 2026Méthode et sources

Analyse sectorielle nationale. Pour un emplacement précis, complétez par une étude de zone et de la concurrence directe. Méthode et limites

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PDF de 62 pages · mis à jour le 23 septembre 2026

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  • Chaque chiffre daté et rattaché à sa source officielle (INSEE, ministères, fédérations)
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Chiffres clés

Le marché des lotisseurs et aménageurs fonciers en France en 2026

Les quatre chiffres qui cadrent le marché, chacun daté et sourcé.

8 574
Permis d'aménager autorisés en 2025

Source : SDES, 2026

-47 %
Permis obtenus par les sociétés de lotissement (NAF 42.99Z et 68.10Z), 2022-2025

Source : SDES, 2026 (notre calcul)

95 000 €
Prix moyen d'un terrain à bâtir pour une maison (2024)

Source : SDES, 2025

33 %
Part des maisons neuves autorisées en secteur aménagé (2020-2025)

Source : UNAM, 2026

Chiffres détaillés, sourcés et commentés dans l'étude complète de 62 pages.

Présentation

Pourquoi cette étude

Le lotisseur maîtrise un terrain, le divise, le viabilise (voirie, réseaux, espaces communs) et vend des lots à bâtir, le plus souvent à des ménages qui feront construire leur maison. Ce marché n'a pas de statistique dédiée : il se lit à travers deux sources publiques du SDES. L'enquête EPTB fixe le prix du produit : en 2024, le terrain acheté pour construire une maison individuelle coûtait en moyenne 95 000 €, soit 102 €/m² pour 932 m², et représentait 30 % du coût total du projet (313 700 €). Elle mesure aussi le choc : le nombre de terrains achetés a reculé de 35 % en un an, et seulement 69 000 maisons ont été autorisées, le plus bas niveau depuis plus de 50 ans. La base Sit@del recense les permis d'aménager : 9 948 en 2022, 8 650 en 2024 et 8 574 en 2025 (notre comptage, hors permis annulés). Selon l'UNAM et le cabinet Adéquation, les secteurs aménagés (opérations d'aménagement) ont accueilli 29 % des logements autorisés entre 2020 et 2025 et 33 % des maisons individuelles, une part qui frôle ou dépasse 40 % dans l'Ouest.

Le fichier Sit@del dit aussi qui aménage, et le paysage bascule. Les sociétés immatriculées en 42.99Z (lotissement avec viabilisation) ou 68.10Z (lotissement sans viabilisation) ont obtenu 1 441 permis d'aménager en 2022 et 770 en 2025, et le nombre de ces sociétés titulaires d'au moins un permis est passé de 897 à 523, tandis que les collectivités montaient de 2 006 à 2 544 permis. Le marché reste très fragmenté : sur 2023-2025, le premier demandeur privé, Foncier Conseil (groupe Nexity), totalise 110 permis, soit environ 0,4 % du total, devant Hectare, Viabilis Aménagement, Villadim, AFM Bretagne ou Crédit Mutuel Aménagement Foncier, et une myriade d'aménageurs régionaux. Trois forces redessinent l'activité : la trajectoire zéro artificialisation nette de la loi Climat et résilience (division par deux de la consommation d'espaces sur 2021-2031 ; 15 119 ha consommés en 2024 contre 29 470 en 2011 selon le Cerema), dont l'assouplissement par la proposition de loi TRACE reste en attente à l'Assemblée nationale ; le prêt à taux zéro rouvert à la maison individuelle neuve dans toutes les zones depuis le 1er avril 2025, jusqu'à fin 2027 ; et la bascule de la TVA sur marge de l'article 268 du CGI dans le code des impositions sur les biens et services au 1er janvier 2027, dont la portée pour les terrains achetés à des particuliers fait débat entre praticiens.

Cette étude s'adresse au porteur de projet qui veut créer une société de lotissement, reprendre un aménageur régional ou monter une première opération, ainsi qu'au banquier ou à l'investisseur qui la finance. Elle établit le cadre juridique sur les textes (articles L442-1 à L442-14 et R421-19 du code de l'urbanisme, garantie d'achèvement de l'article R442-13, commercialisation par tranches du décret du 18 novembre 2024, simplification du décret du 27 juillet 2026), propose un bilan d'aménagement en variables plutôt qu'une marge type invérifiable, et localise la demande avec les prix régionaux de l'EPTB. Elle compile l'EPTB et Sit@del du SDES, les données de consommation d'espaces du Cerema, la nomenclature de l'INSEE, Légifrance et service-public.fr, les Notaires de France et l'étude de l'UNAM, chaque chiffre étant daté et sourcé. Hors champ : la promotion immobilière, la division parcellaire en achat-revente des marchands de biens, la construction de maisons individuelles, les travaux de VRD et de terrassement, les géomètres-experts et l'assistance à maîtrise d'ouvrage.

Contenu

Ce que vous obtenez

  • Le marché mesuré sur les sources publiques : 8 574 permis d'aménager en 2025 (Sit@del), 95 000 € le terrain à bâtir moyen en 2024 (EPTB), et la part des maisons neuves autorisées en secteur aménagé (33 % selon l'UNAM)
  • La carte des opérateurs tirée du fichier des permis d'aménager : Foncier Conseil (Nexity), Hectare, Viabilis Aménagement, Villadim, AFM Bretagne et les aménageurs régionaux, face à des collectivités qui déposent plus d'un quart des permis
  • Le régime du lotissement vérifié sur les textes : permis d'aménager ou déclaration préalable, architecte au-delà de 2 500 m², interdiction de promesse avant le permis, garantie d'achèvement, vente par tranches depuis décembre 2024
  • La sobriété foncière décryptée : trajectoire ZAN de la loi Climat et résilience, consommation d'espaces 2011-2024 mesurée par le Cerema, état de la proposition de loi TRACE et effets concrets sur la prospection foncière
  • La fiscalité de l'opération : TVA sur marge et bascule dans le CIBS au 1er janvier 2027, taxe d'aménagement 2026, projet urbain partenarial, taxes sur la cession de terrains devenus constructibles
  • Un bilan d'aménagement en variables (foncier, études, VRD, frais financiers, commercialisation) et les prix régionaux du terrain, de 55 €/m² en Bourgogne-Franche-Comté à 227 €/m² en Île-de-France, pour caler votre prévisionnel

Sommaire

Sommaire détaillé : 62 pages

11 chapitres, consultables avant réservation. C'est le plan de l'étude que vous citerez.

  1. 01Synthèse et chiffres clés
    1. 1.1Le marché en un coup d'œil : 8 574 permis d'aménager, 95 000 € le terrain moyen
    2. 1.2Les chiffres à retenir pour votre business plan
    3. 1.3Ce qui change en 2026 et 2027 : PTZ, TVA sur marge, décret de simplification
    4. 1.4Les hypothèses testées et leur verdict
  2. 02Définition, périmètre et segmentation du marché
    1. 2.1Lotisseur, aménageur, marchand de biens, promoteur : qui fait quoi
    2. 2.2Lotissement, ZAC, AFU : les trois cadres de l'aménagement
    3. 2.3Codes NAF 42.99Z et 68.10Z : ce que Sirene mesure, et ce qu'il ne mesure pas
    4. 2.4Permis d'aménager ou déclaration préalable : deux marchés dans le marché
  3. 03La demande : ménages bâtisseurs et terrains à bâtir
    1. 3.169 000 maisons autorisées en 2024, le plus bas niveau depuis plus de 50 ans
    2. 3.2Terrains achetés : -35 % en 2024 selon l'EPTB, -37 % sur un an selon les notaires
    3. 3.3Qui achète un lot : âge, résidence principale ou secondaire, foncier familial
    4. 3.4Le PTZ rouvert à la maison neuve dans toutes les zones depuis le 1er avril 2025
  4. 04L'offre et la concurrence : permis d'aménager et opérateurs
    1. 4.1La série Sit@del 2014-2025 : du pic de 2022 à 8 574 permis en 2025
    2. 4.2Sociétés de lotissement : 1 441 permis en 2022, 770 en 2025
    3. 4.3Collectivités, SPL et bailleurs sociaux : la montée des aménageurs publics
    4. 4.4Foncier Conseil (Nexity), Hectare, Viabilis, Villadim, AFM Bretagne : les premiers demandeurs privés
    5. 4.5Un marché fragmenté : 523 sociétés de lotissement titulaires d'un permis en 2025
  5. 05Le régime juridique du lotissement
    1. 5.1L'article L442-1 : un lotissement dès un lot destiné à être bâti
    2. 5.2Permis d'aménager (R421-19) ou déclaration préalable, et le décret du 27 juillet 2026
    3. 5.3Architecte au-delà de 2 500 m² et projet architectural, paysager et environnemental
    4. 5.4Promesse de vente, garantie d'achèvement (R442-13) et vente par tranches (décret du 18 novembre 2024)
    5. 5.5Les règles du lotissement : gel de cinq ans et caducité à dix ans
  6. 06Sobriété foncière et ZAN
    1. 6.1La trajectoire de la loi Climat et résilience (articles 191 et 194)
    2. 6.215 119 ha consommés en 2024 contre 29 470 en 2011 : les données du Cerema
    3. 6.3L'habitat, deux tiers de la consommation d'espaces : ce que cela implique pour le lotisseur
    4. 6.4La proposition de loi TRACE : adoptée au Sénat, en attente à l'Assemblée
    5. 6.5Densifier le lot : une densité supérieure de 49 % en secteur aménagé selon l'UNAM
  7. 07Fiscalité et participations d'urbanisme
    1. 7.1TVA sur marge (article 268 du CGI) : la bascule dans le CIBS au 1er janvier 2027
    2. 7.2Terrains achetés à des particuliers : le débat sur le champ de la marge
    3. 7.3Taxe d'aménagement 2026 et projet urbain partenarial (article L332-11-3)
    4. 7.4Taxes sur la cession de terrains devenus constructibles (CGI, articles 1529 et 1605 nonies)
  8. 08Modèle économique et montage d'une opération
    1. 8.1Le compte à rebours : du prix de vente des lots à la charge foncière supportable
    2. 8.2Bilan d'aménagement en variables : études, VRD, frais financiers, commercialisation
    3. 8.3Sécuriser le foncier sans le porter : la promesse sous conditions suspensives
    4. 8.4Financement : fonds propres, crédit d'aménageur et garantie financière d'achèvement
    5. 8.5Pourquoi nous ne publions pas de marge type
  9. 09Localisation et prix du foncier
    1. 9.1De 55 €/m² en Bourgogne-Franche-Comté à 227 €/m² en Île-de-France
    2. 9.2Marseille, Montpellier, Perpignan, Lyon : les aires au-delà de 220 €/m²
    3. 9.3Où se délivrent les permis : Occitanie, Nouvelle-Aquitaine, Auvergne-Rhône-Alpes, Bretagne
    4. 9.4L'Ouest, où l'aménagement frôle ou dépasse 40 % des maisons neuves selon l'UNAM
  10. 10Risques et prévisions 2026-2028
    1. 10.1Risque foncier et risque de commercialisation
    2. 10.2Recours, archéologie préventive, loi sur l'eau : les délais qui coûtent
    3. 10.3Trois scénarios 2026-2028 selon le PTZ, les taux et la réforme du ZAN
    4. 10.4Check-list avant d'engager une première opération
  11. 11Sources et méthode
    1. 11.1EPTB, Sit@del, Cerema : périmètres et limites
    2. 11.2Comment nous avons exploité le fichier des permis d'aménager
    3. 11.3Chiffres fédéraux et notariaux : comment les lire
    4. 11.4Ce que nous avons refusé d'écrire

Aperçu

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Cette illustration utilise les chiffres clés de l'étude pour présenter ses formats : synthèse, graphique commenté et tableau comparatif. L'extrait PDF n'est pas encore disponible.

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Pour qui ?

Cette étude est faite pour vous si…

Créateur d'une société de lotissement

Vous calez votre première opération sur des données publiques vérifiables : prix du terrain par région (EPTB), rythme des permis d'aménager (Sit@del) et règles de commercialisation des lots, pour un prévisionnel que votre banquier peut contrôler.

Repreneur d'un aménageur régional

Vous situez la cible dans un marché où les sociétés de lotissement titulaires d'un permis sont passées de 897 à 523 entre 2022 et 2025, et vous mesurez son exposition au ZAN et à la bascule de la TVA sur marge.

Promoteur ou investisseur qui se diversifie

Vous évaluez l'intérêt d'ajouter le lotissement à votre activité : un cadre juridique distinct de la VEFA, une garantie d'achèvement propre au lotissement et une concurrence faite de collectivités et d'opérateurs régionaux.

Banquier ou conseil

Vous disposez d'un socle où chaque chiffre est daté et sourcé, d'un bilan d'aménagement en variables et de la liste des points à vérifier (foncier, recours, fiscalité) avant de financer ou d'accompagner une opération.

FAQ

Vos questions sur cette étude

Une question avant d'acheter ? Écrivez-nous, réponse sous 24 heures ouvrées.

Faut-il un diplôme ou un agrément pour devenir lotisseur ?

Le code de l'urbanisme encadre l'opération plutôt que la personne : nous n'avons relevé aucune condition de diplôme propre au lotisseur dans les articles L442-1 à L442-14. Les contraintes portent sur le projet : permis d'aménager dès que l'opération crée des voies, espaces ou équipements communs (sinon déclaration préalable), recours obligatoire à un architecte au-delà de 2 500 m² de terrain à aménager, aucune promesse de vente ni acompte avant la délivrance du permis (article L442-4), et vente des lots avant la fin des travaux subordonnée à une garantie d'achèvement ou à un différé encadré (article R442-13). Le chapitre 5 détaille ces règles et la simplification apportée par le décret du 27 juillet 2026.

Quel budget faut-il pour une première opération de lotissement ?

Aucune source publique ne publie de budget type, et nous n'en inventons pas. Le produit, lui, est mesuré : en 2024, un terrain à bâtir acheté pour une maison valait en moyenne 95 000 € (102 €/m², 932 m²) selon l'EPTB du SDES, avec des écarts de 55 à 227 €/m² selon les régions. L'étude part de ce prix de sortie pour remonter, en compte à rebours, à la charge foncière supportable, puis détaille les postes à financer (études, permis, VRD, frais financiers, commercialisation) et les leviers pour limiter l'apport : promesse sous conditions suspensives, commercialisation par tranches, garantie d'achèvement.

Le marché des lotissements va-t-il repartir ?

Les signaux sont contrastés. Le nombre de permis d'aménager s'est stabilisé (8 650 en 2024, 8 574 en 2025, selon notre comptage Sit@del, les données 2025 pouvant encore être révisées) et le prêt à taux zéro est de nouveau ouvert à la maison individuelle neuve dans toutes les zones depuis le 1er avril 2025, jusqu'au 31 décembre 2027. Mais les sociétés de lotissement ont obtenu 47 % de permis de moins qu'en 2022, et les notaires comptaient 43 000 ventes de terrains à bâtir sur douze mois à fin septembre 2024, contre 68 000 un an plus tôt. L'étude propose trois scénarios pour 2026-2028, présentés comme des hypothèses et non comme des faits.

Le ZAN rend-il le métier de lotisseur impossible ?

Non, mais il le transforme. La loi Climat et résilience impose de diviser par deux la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers sur 2021-2031 par rapport à la décennie précédente, avant l'absence d'artificialisation nette en 2050. Selon le Cerema, 15 119 ha ont été consommés en 2024, contre 29 470 en 2011, et l'habitat en représente les deux tiers. La proposition de loi TRACE, qui vise à assouplir la trajectoire, a été adoptée au Sénat en mars 2025 mais n'était toujours pas inscrite à l'Assemblée nationale en juin 2026. L'étude montre comment le lotisseur se repositionne : lots plus denses, foncier déjà urbanisé, partenariat avec les collectivités.

Que change la réforme de la TVA sur marge pour un lotisseur ?

Le régime de la TVA sur marge, aujourd'hui à l'article 268 du CGI, est transféré dans le code des impositions sur les biens et services par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, et l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 a reporté cette bascule du 1er septembre 2026 au 1er janvier 2027. L'enjeu est central pour un lotisseur qui achète des terrains à des particuliers et revend des lots à bâtir : une partie des praticiens estime que la recodification resserre le champ de la marge. Le chapitre 7 expose les deux lectures et les points à faire valider par votre notaire ou votre conseil fiscal avant de signer une promesse.

Quelles sont les sources utilisées et de quand datent les chiffres ?

La statistique publique d'abord : l'enquête EPTB et la base Sit@del du SDES (fichier des permis d'aménager publié le 28 août 2026, que nous avons exploité nous-mêmes), les données de consommation d'espaces du Cerema (juillet 2026), la nomenclature de l'INSEE et les textes consolidés sur Légifrance et service-public.fr ; puis les Notaires de France et l'étude de l'UNAM et d'Adéquation (septembre 2026), signalées comme sources professionnelles. L'étude, livrée au format PDF de 62 pages, porte sur les lotisseurs et aménageurs privés ; elle ne traite ni la promotion immobilière, ni la division parcellaire des marchands de biens, ni la construction de maisons individuelles et les travaux de VRD. Mise à jour du 23 septembre 2026.

Méthodologie & sources

Des chiffres vérifiables, pas des estimations

Chaque donnée de cette étude est datée et rattachée à sa source. Nous ne publions aucun chiffre que vous ne pourriez pas retrouver et citer devant votre banque.

  • Sources officielles : INSEE, Banque de France, ministères et fédérations professionnelles.
  • Chiffres millésimés : chaque donnée porte son année et son organisme d'origine.
  • Données recoupées : plusieurs sources croisées pour fiabiliser les ordres de grandeur.
  • Révisions datées : l'étude affiche la date de sa dernière mise à jour.
Voir notre méthodologie

2 sources officielles citées dans cette étude.

Pour aller plus loin

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